解读《芒市农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和使用管理办法(试行)》

一、文件出台背景及意义

（一）文件出台背景

2020年1月1日，新《中华人民共和国土地管理法》正式实施，第63条提出符合规划并经依法登记的集体建设用地可通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，标志着农村集体经营性建设用地入市破除了法律障碍。

2021年9月1日正式施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》对集体经营性建设用地入市条件、流程、用途等做了详细规定。

2022年9月6日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议通过的《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》提出，推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。要坚持同地同价，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场交易，适用相同规则，接受市场监管。同时，在自然资源部《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》中，芒市被确定为云南省15个县（市、区）国家深化农村集体经营性建设用地入市试点地区之一。

（二）目标任务

文件的制定着眼于构建芒市农村集体经营性建设用地入市的政策体系，通过具体规定农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁等入市方式，规范芒市农村集体建设用地使用权市场，以建立城乡统一的建设用地市场。通过对农村集体经营性建设用地入市制度的探索，健全“同地同权、流转顺畅、收益共享”的农村集体建设用地市场制度，指导芒市农村集体经营性建设用地入市试点工作。

二、文件制定依据

主要依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规，以及《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）、《云南省自然资源厅等11部门关于印发〈云南省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（云自然资〔2023〕134号）等文件精神。

三、文件主要内容及核心举措

《管理办法》共七章19条，主要内容如下：

（一）总则，共3条。主要明确办法制定依据，适用范围、相关概念等。

（二）征收主体，共1条。主要明确试点期间，调节金征收主体为芒市人民政府，具体由市财政部门会同市自然资源主管部门负责征收。

（三）征收范围，共1条。明确农村集体经济组织将集体经营性建设用地入市，发生出让、出租等交易行为的，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，发生转让、再出租或其他视同再流转等交易行为的。

（四）征收标准，共4条。明确调节金征收标准及征收基数等。

（五）征收和使用，共5条。明确调节金的征收与使用。根据本办法征收的调节金由市政府统一安排使用，主要统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、土地前期开发等支出、生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等。

（六）法律责任，共2条。明确对伪造、变造合同或串通订立虚假合同、采取违规篡改历史、虚列扣除项目等其他不正当手段逃避缴纳调节金的，以及擅自减免、截留、挪用增值收益调节金的，依法追究其法律责任。

（七）附则，共3条。明确办法的实施时间以及本办法由市人民政府负责解释，具体解释工作由市财政局、市自然资源局按照各自职责分工承担等内容。

四、关键词、专业术语

（一）农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金

《办法》所称农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再流转环节，对土地增值收益收取的资金。

（二）农村集体经营性建设用地土地增值收益

《办法》所称农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指集体经营性建设用地入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再流转环节的收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。土地取得成本和土地开发支出的具体内容及标准由所属乡镇（街道）根据实际核定。

五、调节金征收基数的确定

（一）农村集体经营性建设用地以出让方式入市的，成交总价款为入市收入；以租赁方式入市的，租金总额为入市收入。

（二）以转让、再出租等方式再流转农村集体经营性建设用地使用权的，再流转收入按以下方式确定：

1．以出售方式再流转的，评估价格为再流转收入。

2．以出租方式再流转的，总租金为再流转收入。

3．以交换方式再流转并存在差价补偿的，被转让土地与交换土地或房产的评估价差额与合同约定差价补偿款中较高者为再流转收入。

六、调节金征收比例

（一）集体经营性建设用地使用权出让、出租：

1．入市土地位于城镇开发边界以内的，商服类用地按土地增值收益的45%缴纳，工矿仓储类及其他用地按土地增值收益的25%缴纳；

2．入市土地位于城镇开发边界以外（含村庄建设边界内的），商服类用地按土地增值收益的40%缴纳，工矿仓储类及其他用地按土地增值收益的20%缴纳。

（二）入市的农村集体经营性建设用地再转让的，不再区分城镇开发边界、村庄边界内外，土地增值收益调节金标准按照再流转收入的一定比例征收，征收基数为再转让合同价，商服类用地按再流转收入的2%缴纳，工矿仓储类及其他用地按再流转收入的1%缴纳。

关联文件:《芒政办发〔2024〕19号 关于印发芒市农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和使用管理办法(试行)的通知》