一、文件出台背景及意义
（一）文件出台背景
2020年1月1日，新《中华人民共和国土地管理法》正式实施，第63条提出符合规划并经依法登记的集体建设用地可通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，标志着农村集体经营性建设用地入市破除了法律障碍。
2021年9月1日正式施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》对集体经营性建设用地入市条件、流程、用途等做了详细规定。
2022年9月6日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议通过的《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》提出，推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。要坚持同地同价，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场交易，适用相同规则，接受市场监管。同时，在自然资源部《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》中，芒市被确定为云南省15个县（市、区）国家深化农村集体经营性建设用地入市试点地区之一。
（二）目标任务
《芒市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》以下简称为《管理办法》，《管理办法》的制定着眼于构建芒市农村集体经营性建设用地入市的政策体系，通过具体规定农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁等入市方式，规范芒市农村集体建设用地使用权市场，以建立城乡统一的建设用地市场。通过对农村集体经营性建设用地入市制度的探索，健全“同地同权、流转顺畅、收益共享”的农村集体建设用地市场制度，指导芒市农村集体经营性建设用地入市试点工作。
二、文件制定依据
主要依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规，以及《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）、《云南省自然资源厅等11部门关于印发〈云南省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（云自然资〔2023〕134号）等文件精神。
三、文件主要内容及核心举措
《管理办法》共九章48条，主要内容如下：
（一）总则，共5条。主要明确办法制定依据，农村集体经营性建设用地、集体经营性建设用地入市内涵等。
（二）入市范围，共7条。主要明确了入市范围及入市条件。其中，依法取得符合规划的存量集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，可就地入市；对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，可依据国土空间规划、村庄规划开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并确定产权归属后，按照新的规划条件调整入市；允许通过城乡建设用地增减挂钩政策，将腾挪出的节余指标调整到产业集中区或者其他符合条件区域，实现异地调整入市。入市土地不得用于建设商品住房。
（三）入市主体，共2条。明确集体所有（乡镇、村、组集体经济组织）代表行使。在入市前，土地所属乡镇（街道）农民集体、村（社区）、组农民集体已设立集体经济组织的，应完成集体经济组织登记赋码、取得法人资格，并由该集体经济组织作为入市主体组织实施入市，或由其委托的其他法人组织代理实施入市，也可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体，就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。未设立集体经济组织的，由土地所属乡镇农民集体、村民委员会、村民小组依法代行相应的集体经济组织的职能。
（四）入市方式，共8条。明确入市方式有出让、租赁等，并明确集体经营性建设用地使用权出让、出租最高年限，其中工矿、仓储用地不高于50年；商服、旅游等用地不高于40年；其他经营性用途的教育、卫生、养老等用地50年。
（五）入市途径和程序，共15条。具体规定了入市途径和程序，集体经营性建设用地使用权以出让、租赁方式入市的，原则上应采取招标、拍卖、挂牌形式进行交易。入市程序为入市宗地勘测定界、土地权属登记、地价评估、编制入市方案、入市交易、签订合同、办理产权证等。
（六）转让、抵押，共3条。明确了转让、抵押的相关要求以及不得转让的情形。其中通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、出租，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人；入市的集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请办理集体经营性用地使用权抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。
（七）收益管理，共4条。规定了入市收益的征收、分配和使用等。土地增值收益调节金在土地成交价款内收取，收取的土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、土地前期开发等支出、生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴市财政，实行收支两条线管理。
（八）法律责任，共3条。明确了相关法律责任，市直有关部门以及乡镇（街道）人民政府（办事处）依据职责建立健全集体经营性建设用地联合监管机制。各部门按照“谁提出、谁监管”的原则对合同约定事项实施监管，市自然资源局要加强对使用农村集体经营性建设用地行为的监督检查，严格用途管制要求，严肃查处违法用地、违法建设行为。
（九）附则，共1条。主要明确了办法的施行期限、实施有效期等。
四、关键词、专业术语
（一）农村集体经营性建设用地
《管理办法》所称农村集体经营性建设用地是指依法办理土地所有权登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划、村庄规划确定为工业、商业等经营性用途的土地。
（二）集体经营性建设用地入市
《管理办法》所称集体经营性建设用地入市是指农村集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式交由单位或者个人在一定期限内有偿使用的行为。
（三）集体经营性建设用地使用权出让
《管理办法》所称集体经营性建设用地使用权出让，是指集体经营性建设用地所有权人作为出让方，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让与受让方，由受让方向出让方支付土地出让价款的行为。
（四）集体经营性建设用地使用权租赁
《管理办法》所称集体经营性建设用地使用权租赁集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体经营性建设用地所有权人作为租赁方，将一定年限内的集体经营性建设用地使用权租赁给承租方，由承租方根据合同约定向租赁方支付租金的行为。
（五）集体经营性建设用地使用权转让
《管理办法》所称集体经营性建设用地使用权再出租，是指集体经营性建设用地使用权人将通过出租获得的集体经营性建设用地使用权再出租的行为。
（六）集体经营性建设用地使用权抵押
《管理办法》所称集体经营性建设用地使用权抵押，是指将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。
五、集体经营性建设用地入市的基本条件
（一）符合国土空间规划、村庄规划、产业准入和生态环境保护等要求；
（二）产权明晰、无权属争议，已依法办理所有权和使用权登记；
（三）未被司法机关查封或行政机关限制土地权利；
（四）未设置抵押、担保等他项权利；
（五）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；
六、入市流程
（一）拟入市的集体经营性建设用地依法办理集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书。
（二）集体经济组织采取重大事项决议的方式对入市方案进行决议：发布公告、召开集体经济组织成员会议或成员代表会议、进行公示、形成同意入市的书面材料。
（三）入市实施主体向市自然资源局提交入市书面申请，并提交相关申请材料。
（四）市自然资源局开展入市核对，报市人民政府批准。
（五）组织入市交易，签订合同等。
（六）办理产权登记。
七、《管理办法》实施的现实意义
（一）盘活存量土地资源，缓解用地供需矛盾
农村土地资源利用效率低，大量土地闲置或被低效利用。通过入市，可以将闲置资源（闲置宅基地、废弃集体公益性建设用地）有效盘活，提高土地利用效率。
（二）显化土地价值，增加农村集体经济收入
入市是建议同地同权同价的城乡建设用地市场的重要一环，将土地使用权转为市场流转，农民可以获得土地流转费、租金等收入，提高农民集体经济收入水平。
滇公网安备 53310302000146号
