关于38号文件“城镇用地原则上不再给房地产开发”的政策解读

近期，自然资源部、国家林业和草原局联合印发了《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号，简称“38号文”）。文件中“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的表述引发社会广泛关注。为帮助广大群众准确理解政策内涵，小编就大家最关心的“是不是不再批商品房用地了”“房价会怎么走”等问题，作如下解读。

38号文明确要求：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

这里需要重点说明两个概念：

· “新增建设用地”：是指通过审批将农用地（如耕地、林地）或未利用地转变为建设用地的行为。通俗讲，就是把原来种庄稼、长树木的地变成可以盖房子的地。

· “原则上不用于经营性房地产开发”：是指今后政府一般不会再批准将农田、林地等新转为商品房开发用地。但城中村改造中涉及少量边角地、保障性住房等民生项目仍可按规定办理。

简单理解：不是不供地，而是不再新开“农转建”的口子给商品房开发。开发商以后要拿地，主要得从存量土地中找——也就是城里已有的老厂房、老仓库、批了没用的闲置地、旧城改造腾出来的地。

38号文的核心逻辑是建立“增存挂钩”机制：各地盘活多少存量土地，才能新增多少建设用地。 这意味着城市不能再盲目向外“摊大饼”、大量占用农田林地搞房地产开发，而要精打细算，先把城里闲置、低效的土地用好。

这一调整是国家落实“节约集约用地”战略的重要举措，也是促进房地产市场平稳健康发展的长远制度安排。

对于普通老百姓而言，政策对房价的影响是关注焦点。我们做如下客观分析：

1. 不会导致房价因“地荒”而大涨。

因为政策并未停止房地产开发用地供应，只是调整了供应来源——从新批农田转向盘活存量。目前各地国有建设用地储备和存量土地规模总体充足，房地产开发用地不会断档，市场供应有保障。

2. 不会导致房价大跌。

政策恰恰是为了防止部分地区过度开发、供大于求。通过控制增量、消化存量，有助于改善房地产供求关系，对稳定房价、防范市场大起大落具有积极作用。

3. 长期看有利于住房品质提升和配套完善。

开发商获取土地更多需要依靠旧城改造、低效用地再开发等途径，这些地块往往位于城区成熟地段，交通、教育、医疗等配套设施更完善。未来新楼盘可能更多出现在配套成熟区域，对购房者来说是利好。

请广大群众不要轻信“国家不批商品房用地了，房子要断供”“房价要暴涨”等不实传言。38号文件并非停止房地产供地，而是优化供地结构，引导城市走内涵式发展道路。各地房地产开发用地供应将根据市场实际需求，通过盘活存量、科学储备等方式有序保障。